Legalizar la reurbanización ajena: asesoría jurídica

La aprobación de la reurbanización es el doble de desagradable si no la has hecho tú. Dónde y cómo conseguir los documentos que legalizan alteraciones ya "marcadas por el tiempo" en el piso, dicen los abogados.

Kirill Romashov, abogado, doctor, director del Centro de Jurisprudencia Analítica y Defensa Jurídicar>- Hay casos en los que el antiguo propietario del piso realizó obras "no autorizadas", sin coordinarlas con las autoridades estatales, y vendió el inmueble sin legalizar las reformas y alteraciones realizadas. Por regla general, los "errores" se descubren en la fase de "registro estatal de derechos sobre locales residenciales y transacciones con los mismos en la Federación Rusa". En una situación así, sólo hay un consejo: no intentar resolver el problema por su cuenta, sino confiar la legalización del replanteamiento a un especialista en derecho de la vivienda y urbanismo.

Un hallazgo inesperado

Aprobación del hecho realizado. Si te encuentras una reurbanización en un piso recién comprado, no documentada, prepárate para que tengas que legalizarla. Uno puede alegrarse de que, a partir de hoy, esto sea posible. En primer lugar, debe averiguar si la reurbanización se llevó a cabo de acuerdo con las normas y reglas permitidas, es decir, SNiP, SanPi-s, PTB, WSN, TSN y otros documentos rectores. Si todo va bien en este ámbito, en algunos casos podrá aceptar modificaciones, por así decirlo, post factum. El procedimiento para legalizar la reurbanización sugiere que, para coordinar la reurbanización, tendrá que preparar un conjunto estándar de documentos. Y, por supuesto, estás preparado para los cambios en la distribución del piso.

Zoya Saburova, abogada, consulta privada:
— El punto 3 del artículo 29 del Código de la Vivienda de la Federación Rusa dice: "El propietario de una vivienda que haya sido modificada o rediseñada sin autorización, o el inquilino de dicha vivienda en virtud del contrato de alquiler social, está obligado a devolver dicha vivienda a su estado anterior en un plazo y de una manera razonables, que establece el organismo que lleva a cabo la coordinación". Además, cláusula 4: "Sobre la base de una decisión judicial, los locales pueden mantenerse en un estado reconstruido o rediseñado, si no viola los derechos e intereses legales de los ciudadanos, o si no pone en peligro su vida y su salud".

Si hay dificultades

Incumplimiento de la normativa. Si hay discrepancias con las normas y reglamentos, entonces tiene dos opciones: o poner el espacio vital en las mismas condiciones, o acudir a los tribunales y demostrar que las obras realizadas no vulneran los derechos e intereses de los vecinos.

Tipos de trabajo inaceptables. Puede obtener un título legal por las reformas de un inquilino anterior sólo si éste no ha realizado actividades u obras no autorizadas durante la transformación o ( o ) reurbanización del local.

Kirill Romashov dice:
— Según el Reglamento del Gobierno de Madrid de 25 de octubre de 2011 ( o ) reurbanización de locales residenciales y no residenciales en edificios de apartamentos Entre ellas figuran las siguientes:

• empeoramiento de las condiciones del edificio y de las condiciones de vida de los ciudadanos, entre otras cosas dificultando el acceso a los servicios públicos, los dispositivos de cierre y otras medidas ( instalando vestíbulos en los pasillos de los apartamentos, impidiendo el acceso a los sistemas de calefacción y de extracción de humos )
• Construir locales o sus habitaciones contiguas que puedan resultar inhabitables ( levantar tabiques creando una sala de estar sin luz natural ( ventanas ) o con una superficie inferior a 9 m2 infringiendo la SanPIN. );
• violación de la resistencia de las estructuras portantes del edificio ( instalación de aberturas sin un dictamen técnico sobre la viabilidad de las obras previstas; instalación de aberturas en los muros de carga de edificios de viviendas, cuyo diseño se calculó para un derrumbe progresivo );

• Traslado de radiadores de calefacción a logias, balcones y verandas. ( El sistema de calefacción debe estar separado por una puerta ( ventana-puerta ) unidad de las habitaciones de verano );

En la foto: Radiador Roads STF de Cordivari.

• ( instalación de dispositivos de cierre o regulación en los servicios comunes del edificio, si el uso de tales dispositivos puede repercutir en el consumo de recursos de las estancias adyacentes ( por ejemplo, instalación de dispositivos de regulación en el sistema de calefacción ( baterías, toalleros ) en ausencia de enlace entre el sistema de suministro y el de evacuación; instalación de duchas sanitarias con cortocircuito para los sistemas de suministro de agua fría y caliente );
• Queda prohibida la eliminación, reducción de la ventilación natural ( cualquier modificación de la configuración de diseño de los conductos de ventilación )
• instalación de calefacción por suelo radiante a partir de instalaciones comunes para agua caliente y ( o ) calefacción. ( Provoca una carga excesiva en el consumo de calor. Supone un riesgo de inundación de los locales de abajo ).

Plan de solución

Procedimiento de legalización de las modificaciones. Para obtener la licencia de obras debe preparar una serie de documentos y presentarlos en la ventanilla única Moszhilinspektsiya o el Centro Multifuncional para la prestación de servicios públicos ( MFC ) en la ubicación de los locales residenciales. La lista incluye: el certificado de propiedad del piso; el proyecto de reurbanización o conversión de los locales, debidamente preparado y ejecutado; el pasaporte técnico para el piso, expedido por la Oficina de Inventario Técnico; la solicitud en el formulario prescrito del propietario del piso, el consentimiento por escrito para la reurbanización de todos los miembros de la familia. Además, se prepara el proyecto de reurbanización de los locales, después de que la comisión de aceptación que tiene que hacer el certificado de aceptación es creado por Moszhilinspektsiya. En el Acta de Control de Cambios, los especialistas certifican por escrito que la distribución interior se aprueba tal y como se ha realizado y cumple todas las normas aplicables.